监管对融资政策纠偏、鼓励并购，房产市场仍处低谷。

郑州率先行动，取消“认房又认贷”

3月第一天，郑州市政府办公厅发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》）刷屏。《通知》提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的19条措施，取消“认房又认贷”的同时重启了去库存利器——棚改货币化安置。相比实物化安置，货币化安置可以帮助消化城市商品房库存，也可以缓解地方政府的资金压力，采用信贷支持的方式推动棚改进行。

多家券商认为，郑州的率先行动或预示着后续更多城市将因城施策，跟进出台楼市支持政策。据申万宏源统计，自去年年底以来已经有至少52个城市出台了需求端的政策支持，方式包括但不限于降低房贷首付和利率、提高住房公积金贷款额度、取消或降低户籍限制等。

新一轮房地产调控在去年上半年加速，年中随着部分城市的二手房指导价机制、* 房炒作降温、房贷业务收紧等进入高潮，市场成交在开发商“爆雷”和购房者信心不足中跌至“冰点”。有北京地区头部中介机构从业人员曾向记者透露，在去年8月～11月，北京地区的二手房市场几乎是“零成交”状态。

　　这给了“冰冷”的市场一丝希望。克而瑞*新公布的数据显示，2月TOP50房企的单月销售金额为3552亿元，环比1月减少了23.1%，相比去年同期大降45%。这已经是房企销售连续7个月的大幅下滑，同比降幅创下历史新低。

　　为了支持合理住房需求，郑州《通知》不仅通过“亲属投亲*可新购一套住房”将家庭购房套数从2套突破至3套，在供给端也明确提出要实施安置房建设工作三年行动，并坚持以货币化安置为主。

　　对融资政策纠偏人口、土地、金融仍是变量

　　监管纠偏的目的在于，房地产形成健康发展和良性循环的平衡局面。明明认为，今年房地产面临的政策环境大概率还是相对友好的，市场环境也会逐步改善。陈立认为，未来房地产企业的经营思路将发生三大改变：从土地为王到现金为王，从追求规模到追求稳健，从全国扩张到区域深耕。

　　去年年底的中央经济工作会议指出，我国经济发展面临需求萎缩、供给冲击、预期转弱三重压力，未来政策要靠前发力，积极财政政策要提升效能，稳健的货币政策要灵活适度。

　　“大家都知道地产这个泡泡不能再吹了，所以地产政策即便是略有放松，也只是给部分企业喘一口气，不会全面放水，相信地产融资不会成为未来货币扩张的主力。”投资官姜 超认为，房住不炒仍是未来的底线。明明也表示，今年的经济政策意在稳增长而非强刺激。

　　对于未来影响房地产业态的因素，人口、土地、金融（货币政策等）仍是主要变量。另外根据世界清算银行的数据，截至2021年6月末，中国的居民部门名义杠杆率（债务/GDP）升至61%，相比2015年（38.9%）接近翻倍。