新房成交套数下降超3成 头部房企获取土地资源优势减弱

新房成交套数下降超3成 头部房企获取土地资源优势减弱

贝壳研究院称，受疫情影响，2020年一季度66座大中城市成交规模不理想，总成交面积和总成交套数分别为4247万平方米、37万套，累计同比分别下滑28.6%、30.7%。一季度新房成交量同比降30% 二手房降超40%。

分城市等级看，一线城市成交套数同比下滑39.5%，成交面积同比下滑38.4%。其中，上海和广州下跌幅度较大，成交面积同比下降幅度均超过40%，北京成交面积同比下滑36%。深圳成交量保持低位水平，一季度受疫情影响较小，成交面积同比增长了2%。

二手房方面，一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，该季度成交量为近五年季度成交的*低水平，3月的成交量恢复至去年同期水平的63%。不过，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快，预计成交量会同比增长40%。不过，下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加，还存在不确定性。

该研究院认为，长期来看，一线城市需求量仍在，疫情后下跌幅度较大的一线城市将出现一定程度的反弹。

一季度，二线城市成交套数同比下滑34.9%，成交面积同比下滑31.7%。不过，也有城市在疫情中表现出较好的市场应变力，如南京和厦门商品住宅成交量在疫情之下保持增长，一季度分别增长6%和11%，其中南京成交量在二线城市中排名第五，表现抢眼。杭州成交量在一季度同比下滑幅度*小，仅5%，总体保持稳定。

上述研究院称，杭州是全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市，有效应对线下销售停滞问题。南京房管局则早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放，在全国房地产市场“冰封”的情况下，抢占了市场先机。

“一二线城市下滑幅度较大，主要受疫情严重程度影响，预计市场进入恢复期后，一二线城市也将进入快速增长阶段，重新成为市场上涨的主要拉动力量。”该研究院分析称。

在各城市层级中，三四线城市受疫情的影响*小，一季度，三四线城市新房成交套数同比下滑17.1%，成交面积同比下滑15.6%。

3月二手房成交量恢复至去年同期六成

贝壳研究院2日的另一份报告显示，在其监测的18个重要城市中，一季度链家二手房成交量(即成交套数)环比减少39.2%，同比减少44.6%，该季度成交量为近五年季度成交的*低水平。

不过，该研究院也说：“随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。市场呈现明显的“V”形走势，表明我国房地产市场具有较强的韧性。”

二是刚需先行。随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。

三是量增价稳，市场反弹并未推高价格。3月重点17城中有14个城市价格均价较1月和2月成交均价下跌。该研究院称，市场反弹但是并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。

对于未来，贝壳研究院预计，二季度二手房市场将继续复苏，但长期存在不确定性。数据显示，3月18城链家二手房市场的新增房源量与新增客源量均出现快速回升，其中新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。

同时，“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。疫情发生以来，新增挂牌房源中90平以下、小居室房源占比明显提升，而带看层面上，大户型、次新房的带看占比上升。疫情还使得客户对于通风防疫条件更好的板楼偏好增强。

分区域看，预计二季度市场复苏力度为“长三角>二线省会城市>珠三角>京津冀”。

贝壳研究院*后认为，在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，到10月份以后会开始活跃。但是，由于全球经济受疫情影响存在严重的衰退风险，国内房地产市场也面临企业和居民端杠杆率较高、疫情导致收入不稳定甚至失业等收入效应的挑战。

中指研究院今日(4月1日)发布的《2020年1~3月全国房地产企业拿地排行榜》显示，今年一季度，头部房企获取土地资源优势有所减弱，香港置地、华润置地和绿城中国占据拿地榜前三位，拿地金额合计达696亿元;而TOP10房企拿地总额为1501亿元，比2019年的1904亿元下降了21.2%。

今年1~3月，TOP100房企拿地总额4555亿元，比去年同期的5418亿元下降20.6%。其中，TOP10企业拿地门槛为90亿元，与去年同期的136亿元相比大幅下降。同时，TOP10企业一季度拿地总额1501亿元，低于去年同期的1904亿元，占TOP100企业的33%;TOP50企业拿地总额3589亿元，占TOP100企业的78.8%，行业集中度越发明显。

不过，今年前3月部分龙头房企拿地势头有所减弱，TOP10拿地企业较去年同期出现“大换血”现象。

从拿地面积来看，绿地以479万平方米位居榜首，但相比去年同期下降了38%;新城控股和长春净月投资控股分别以331万平方米和289万平方米分列面积榜二、三位。

而从3月单月来看，在经历了2月短暂上升后，3月房企拿地整体趋于平稳。TOP50房企拿地总额1218亿元，同比下降38.5%，环比下降28.8%;Top100房企拿地总额1473亿元，同比下降38.8%，环比下降40.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“受疫情和各地土地市场降温的影响，部分企业拿地趋于保守，因此前3月土地市场降温是符合预期的。但后续随着销售情况转好，以及企业扩大规模的需要，企业拿地积极性就会增加。

市的土地市场表现来看，前3个月土地出让金额排在榜首的城市仍是北京，累计成交总额达673亿元，同比上升12%。土地成交总价与规划建筑面积TOP10榜单中均出现了成都的身影，并以1754万平米、同比增长88%的规模占据规划建筑面积榜单第一位。

对此，严跃进分析认为，“成都*近销售市场整体表现是不错的，特别是2月在整体销售较差的情况下，成都保持了较好的销售，因此也激活了房企3月份拿地热情。随着成渝两地双城经济圈的落地，以及成都相关城市规划的出台，预计后期房企拿地将继续保持较为积极的状态。”

值得注意的是，一线城市上海、广州成交额增速分别为70%、56%，增速明显加快;唐山、潍坊据规划建筑面积增长幅度较大，分别达185%、159%，位于榜单的第三和第六位，而在去年同期均未上榜。

此外，据易居研究院《中国百城居住用地价格报告》显示，今年1~3月，全国100个城市居住用地价格为5702元/平方米，同比上涨11.7%，涨幅收窄。

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